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新地產金融覺醒 13萬億美元藍海嗷嗷待哺

2019-5-21| 發布者: wenshuang| 查看: 154| 評論: 0|來自: 熱點觀察

消費金融的觸手,正在各行各業不斷深入。

近期,不少資金方開始將目光聚焦到一個新的領域——它就是新型地產金融。

實際上,以特色民宿和中端酒店為代表的新型地產金融,正在崛起。

在未來1到2年內,商業地產領域將變成13萬億美元的巨大市場。

而新一代地產金融玩家,正在用全新的資金運作方式,撬動這片萬億市場……


01趨勢

在酒店界,與特色民宿、中低端酒店有關的產品,正在迅速崛起。

以北京周邊的特色民宿為例。它們的外觀與北方民居無異,但內部卻極富設計感,很多軟裝都是國外品牌。

這樣的民宿并不便宜。

5月中旬的一個周末,在河北淶水南峪村的民宿“麻麻花的山坡小院”,87平米的兩居院子,攜程價達到了1880元。

而同一時期,位于延慶下虎叫村的“山楂小院”,53平米的院子,攜程價達到了2130元。

它們的母品牌為“隱居鄉里”,后者還經營著牧馬人、姥姥家、先生的院子、黃櫨花開、云上石屋等民宿品牌,甚至在延慶成立了一個北方民宿學院。

“隱居鄉里”官網的民宿介紹

在隱居鄉里官網查詢得知,其對外銷售的民宿院子有77個。它們的單晚售價,基本都等于或超過了北京的五星級酒店。

比如,同一個周末,在貓途鷹“旅行者排名”中名列第一的北京香格里拉飯店,大床間價格為1035元,“山楂小院”是其兩倍。

在全國的熱門旅游城市,比如麗江、大理、成都、杭州、重慶等地,這類民宿也在不斷涌現。比如四川阿壩州的“網紅”浮云牧場,其價格達到了成都五星級酒店的水平。

民宿之外,中端酒店也開始在中國各大城市遍地開花。維也納、全季、麗楓、亞朵、和頤等品牌,擴張速度驚人。

2019年2月,亞朵迎來了第300家門店。

2018年6月,維也納迎來了第2000家門店。從1000家擴張到2000家,該品牌僅用了一年半,平均不到13小時開一家。

面對中國本土品牌的擴張態勢,國際酒店品牌坐不住了。

很長一段時間內,它們都以全權管理模式為主。如今,洲際、萬豪、希爾頓等品牌,紛紛放開了旗下中端酒店的特許經營權。

2018年,洲際酒店在中國簽約了83家智選假日酒店,其中有71家是特許經營。

而在頭一年,洲際旗下的智選假日酒店,就已在稻城亞丁景區開業。它也采取的是特許經營模式。

“每晚價格在300-600元的中端酒店,正在取代快捷酒店,成為今年中國城市新開張酒店的主力。”經緯創投報道稱。

這片市場有多大?

仲量聯行預測,2020年全球可投資的商業房地產總價值,將達到65萬億美元。

商業地產包括酒店、零售物業和商業辦公物業。如果按酒店類資產占比20%來估算,未來1-2年內,這個市場可以達到13萬億美元的規模。

這也就意味著,此類地產金融的發展,前景可期。

那么,具體到中國的民宿和中端酒店市場,它們為何有如此巨大的爆發力?

從消費群體來說,一大原因,是國人消費升級,吃方便面、背包窮游的時代已經結束。

農家樂和快捷酒店都變得過于簡陋、過于千店一面,人們開始追求更為舒適、獨特的住宿體驗。

“五六年前去爬野長城,當地農家樂只剩30元一個床位的通鋪,不得不和幾個陌生人擠,一晚沒睡好。”一位驢友表示,現在的自己,不愿再經歷這樣的旅行。

另一大原因,是現代城市的快節奏生活,讓人心生厭倦。

對在北京、上海、深圳等特大城市工作的白領來說,996屬于常態,工作壓力極大。

而北京不時出現的霧霾天,更會讓人萌生“逃離”的念頭。

“我們的民宿都選址在距北京市區2.5-3小時車程的范圍內。這段距離不算近,可以為顧客營造出一種‘逃離感’,但它也不算遠,這樣他們周末就可以驅車到達。”隱居鄉里的COO黃天宇說,民宿經營者的自我定位,應該是心靈按摩師。

“不想看見人山人海 ,只想看見海。”深圳一家民宿的廣告語如是說。

新旅行文化和消費文化的崛起,帶動了這片萬億級別市場,而資本和金融的玩法,在這片市場中才剛剛覺醒……

02金融玩法

在這片萬億市場,要擴大規模,最大的障礙,就是現金流。

持續而穩定的資金,成了這個行業的核心競爭力。

因此,金融的玩家來了。

目前,這片市場上已經形成了兩大主要的金融模式。一種是股權眾籌。

股權眾籌,相信這個名字大家都不陌生。

2015年,這個模式興起,但此后,因缺乏持續的優質項目和平臺風控不力等問題,在2017-2018年,大部分平臺陸續進行業務調整,甚至是倒閉。

而在特色民宿和中端酒店領域,眾籌卻意外地活了下來。

“在這個領域,眾籌這個模式是可以走通的。”趙耕乾稱。

支撐傳統房地產行業的資金都是怎么來的?

“很多地產商都是用民間資金,倒幾手,包裝一下,利率成本也高達20%了。”業內人士稱。

但因為房地產的暴利性,這個資金成本,房地產商也能承受。

可是,融資成本如此之高,它不是一條正常而健康的資金鏈條。

在民宿、精品酒店和中端酒店領域,資金鏈條發生了改變。

“這些項目的資金量要求并不高,往往只需要幾百萬到一兩千萬。”趙耕乾稱,因為資金量不高,項目推出后,現金流穩定,且房地產的資產相對比較好處置,所以風險不高。

所以,多彩投開始用眾籌的方式,為這些項目募資。

這類眾籌是怎么玩的?

以多彩投在5月上旬推出的一個主打四川院壩主題的民宿為例。

這個項目募資總金額是600萬,限定在200個投資人之內募齊。目前這筆資金已經募齊。

多彩投官網上線項目

此類地產項目和其他股權眾籌不同的是,它們不是退出后再分紅,多是按季度分紅,到期后可退出投資本金。

比如這個項目的投資金額在2萬到10萬之間,投資期限3年,每年投資人可以獲得8%-13%的分紅收益。

此外,投資者還可以獲得24%-36%不等的消費金。

也就是說,如果你投了2萬,每年就可以獲得1600-1800元的分紅,以及4800元的消費金。

而使用這些消費金,可以在這家民宿免費住4晚,且親友也可以使用——對于旅游愛好者來說,這或許才是最具誘惑力的部分。

分紅加上消費金,年化回報達到了32%。

在三年后,用戶投資的金額會被全部返還。

其實,這種模式和P2P的回報模式相似——投資期間拿利息,投資結束后再拿回本金。

但與P2P不同的是,這種模式有對應的實體,投資人可以去線下看項目,并體驗項目。

“我們降低了實體空間項目的融資成本,這些項目的成本都在年利率百分之十幾。”趙耕乾稱。

實際上,在實業領域,能支撐10%以上利率的行業并不多,房地產確實算其中一個。

也只有這樣的行業,才能支撐股權眾籌模式進場。

除了股權眾籌之外,另外一種合作模式,就是比較簡單、傳統的投資合作。

比如隱居鄉里,現在主要和政府、村莊深度合作。

這是因為,政府有扶貧、振興鄉村和發展旅游業的需求,而民宿正好可以滿足這些需求——很多民宿的“管家”,就是經過培訓的當地村民。他們不但會負責房間保潔,還會給游客做飯,比如做饅頭和熬小米粥。

因此,在增收之外,民宿還可以順帶解決農村的就業問題。

“‘麻麻花的山坡小院’這個項目,就是中國扶貧基金會找到我們來做的。”黃天宇表示,隱居鄉里現在的很多項目,都是由政府直接撥款。

03問題和未來

在資產端,房地產一直是被大力追捧的“安全資產”——跑得了和尚跑不了廟,且這類資產容易處置。

但在民宿領域,這未必適用。

“實際上,在民宿領域,僅靠情懷、缺乏運營管理的項目很難做下去。”趙耕乾稱。

據統計發現,在排除Airbnb房源后,中國的農家樂和民宿大概有二十多萬間,其中民宿大概有10萬間。

而在這些民宿中,只有一半是賺錢的,其余的一半是在虧錢。

而黃天宇也認可這一點。他看了很多案例,發現大部分文藝青年都沖著“詩與遠方”的初心來開民宿,“但基本都賠了”。

“這是因為,民宿說到底,還是酒店,要按照酒店的方式來管理和運營,但這些文藝青年并沒有這樣的管理經驗。”黃天宇稱。

另一方面,民宿的資產處置未必容易。

這些民宿大多位于偏僻地區,甚至在一些小村落里,再想找到新的文藝青年來經營很難。

因此,行業的共識是,個人民宿很難做起來,而品牌化、專業化運營的民宿,才有想象空間。

“所以我們基本不和個人合作,都是和大的、成熟的民宿、酒店品牌合作。”趙耕乾稱。

“在我們的項目,風控通過率只有5%。”他說。但投資就意味著風險,他估計,長期來看,仍存在一定的投資失敗率。

因此,這個行業最大的風險,來自于民宿行業本身的不成熟。

但在發展得比較成熟的中端酒店,則好很多。

“一個成熟的酒店品牌運營起來后,盈利的可能性較高。”趙耕乾稱。

但是這樣的好項目,通常會被資本追逐,新金融就得去和傳統金融搶項目,競爭會激烈很多。

此外,眾籌成功之后,還有一個開工建設的漫長時期,所以多彩投的項目平均投資期限是3.5年,部分項目會在投資之后的1-2年,才開放提前退出的窗口期。

“它適合眾籌,但是肯定不適合VC投資。”趙耕乾坦承。

盡管面臨多重挑戰,但中端酒店和民宿的未來,仍然被看好。

據媒體報道,格蘭維國際酒店集團總裁廖波超4月表示,目前中國高端酒店占比5%,中端酒店占比30%,經濟型酒店占比65%,精品中端酒店存在著極大的結構性缺口。

他預測,這個市場的潛在消費人群,將以每年10%的速度增長。

而黃天宇認為,北方民宿的市場,正處于爆發前夜。

目前北京周邊有一千多個院子,他認為,未來會有4倍于此的增長空間,院子數量會達到五千個。

他準備擴張到二三線城市,但會換一種打法。

“京郊民宿是營造逃離感,走質樸風,二三線城市是無邊泳池,主打休閑感。”他表示。

很多人向往著詩與遠方,民宿和精品酒店,就承載了這樣的情懷。

那么,在被金融的杠桿撬動之后,“詩與遠方”的載體是會變質,還是會變得更美好?

目前,進入這個領域的金融玩法,大多是以共生和共贏為主。

“在鄉村開民宿,就是要符合天然。如果你違背了村民的利益,或者你生了貪欲,立馬就會受到懲罰。”黃天宇說。

在這一點上,新式的地產金融玩法,確實和到處強拆的老玩法有很大的不同。

*文中部分受訪者為化名。

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